2023年，不讲逻辑的广州楼市

2023年一开年，还没有过完元宵，广州楼市就已经开始热闹起来了。

据统计，广州2月份，一手房网签5032套，环比上升11%，二手房网签9938套，环比1月份的4815套，上升超过100%。

二手房的成交量仅次于2021年的5月份，高于2022年全年月均成交。

而2021年5-8月正是广州房价最高的时候，2021年4月21日出台增值税二改五，2021年8月31日出台96个二手房小区指导价。

按这个成交量去推断的话，广州的房价已经开始进入上涨通道了。

难道疫情期间，大家不是没钱，只是憋了三年不买房，疫情一过，大家又冲出来买房啦，一听到放开就开始冲出去了吗。

真的是这样子吗，说实话，行情会不会真的来，我们现在也不敢确定，但可以肯定的是，经济是没有完全恢复的，即便是大放水，也是精准灌溉。

要想穿透这迷一样的逻辑，我们还是得逐个来分析。

珠江新城的成交简直可以用疯了一样来形容，2月成交138套，几乎是去年月均的两倍，同样疯了的还有金融城的当红炸子鸡：兰亭盛荟，整个2月成交32套，盈彩美居成交27套，美林湖畔成交11套。

再来看看热门板块其他盘，岭南新世界成交41套，金碧花园41套，光大花园31套，东荟城27套。

单看以上成交量的话，如果接下来的小阳春3-5月继续维持这个成交量的话，那价格的上涨几乎是百分百的事情。

现在的情况，珠江新城几乎卖到没有什么房子了，更别提好房子了，成交的都是些较差的房源，比如低楼层北向的，两房之类的，还有些三四线盘，比如尚东美御之类的，兰亭盛荟剩下的也是都些很吵的，要么很贵的，黄埔入围的三个小区，说明热门小区也是在跟进的一个趋势。

表现比较差的依然是荔湾和番禺，这两个区根据以往的逻辑基本是后涨以及跟涨型的，因为有越秀和海珠在中间拦着。

凡是靠近天河的，只要珠江新城、金融城有热度，附近的东山口、老黄埔、以及同和都会跟着成交，总之，天河对黄埔、白云的带动效应强过海珠、越秀对番禺、荔湾的带动。

以上只是非常简单直白的成交上的逻辑，但目前我们不能确定的是接下来的成交量会如何走，价格又去往何方。

正常来说，房价上涨应该是刚需进场带动的，事实也是如此，300-600万的刚需开始进场了，他们买走了东晓南、车陂东圃一带、以及黄埔这些刚需扎堆的地方。

刚需进场后，卖家卖掉房子会去买600-1000-1500万的房子。

确实很多网红小区涨了，但是我们也要看到以下这些事实：

1、整个广州二手挂盘量已经超过13万套，再加上待售未售的新房，估计有20万套了，随着这几年新房越来越多，将来二手房的挂盘也会只多不少。

2、网红盘是涨了，但是周边的盘并没有带动起来，周边二三线盘需要有段时间去填平找补价差。

3、核心区今年的供应量超过以往任何一年，特别是改善圈的1000-1500万的需求，买家可以精挑细选了，而且当前核心区的购买力，主要以置换客为主，如果大家房子没有卖掉，那价格也很难涨上去。

4、目前广州还没有明确的推出放松限购限贷的政策，大多还是以擦边球操作为主。

5、还有很多人说，深圳都没涨，怎么样也轮不到广州，深圳2月新房成交2041套，二手成交2509套，已经18个月没有成交过这么高的了，很多人会想，广州GDP都被重庆超越了，房子那么贵还能买吗。

一边是没有房子卖了，业主在反价，开发商在提价，一边又是大量的挂盘，以及买家着急入场急切的心，接下来到底怎么走呢？

确实是迷一样的广州楼市。

那我的建议的是，买还是要买，但是不要过高的追涨溢价太多或过分炒作的盘，你可以买入周边性价比高的盘，以及有可能会补涨的盘。

如果周边的盘不能起势，那网红盘的热度也很难维持下去。

此外，进场的时候投资客多，出局的时候投资客也多，比如，像万科欧泊和东荟城，由于前年炒作过多，至今都还没有回到原来的高位。

自住的买家，应该追求的是均衡性，适合自己的才是最好的。

当前广州楼市，热门板块是涨了不少了，核心区的一江两岸其实还有一些是没有被外溢到的，可以说存在补差的一个空间，当前评估也有一定的空间，热门新盘，如果性价比较高，可以同时纳入考虑范围。

具体选筹方向需要具体分析，建议做个家庭资产一对一咨询。

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。