刚刚，深圳史诗级土拍落锤！这个超级十字轴上，500万方大城要来了！
在今天（6.30），深圳楼市一场具有风向标意义的土拍盛宴开启了。
其中最为瞩目的就是诞生了5年来最重磅的“地王”。
其实“新地王”诞生的最大意义还并不是项目本身，而是意味着南山华侨城-深超总片区在重回深圳楼市的C位。
位于深超总的T207-0600宗地，一上来就刷新了2个第一：
毛坯限售均价13.33万元，为深圳最高限价；
成交总价125.32亿元，5年来最高总价地王；
有6家房企参与争夺、竞拍39轮、溢价率15%，最后花落中海。
而在竞自持环节，更是厮杀了112轮，开发商自持面积高达5.85万方，占计容总建面的28.3%。
这些都再明显不过地表明了它在开发商心目中是有多香。
这种集体性共识，其实并不难理解。
地块所在的深超总是深圳四大总部基地之一，深超总板块又与北面的华侨城板块共同构成了深圳城市发展的黄金分割点。
这里还是勾勒深圳城市发展格局的“黄金十字轴”交汇点所在。
地缘优势和资源禀赋，放眼深圳无出其右者。
“深圳楼市越来越让人看不懂了！”这是近来后台一位粉丝的留言。
这让我想起刚入行时，一位前辈的指点：
当看不清市场变化时，不妨从土拍市场找信号。
理由有二：1、开发商所具有的信息不对称优势，及对市场、板块的研判能力，远不是普通购房者所能比的；
2、开发商在一些代表性地块展现出的集体性行为，往往体现着对地块所在板块的一致性预期，既看好或看衰。
总之，看不懂市场的时候，不妨跟着土拍、摸着开发商过河就是了。
所以，从另一个角度看，今天诞生的“新地王”，更像是其他开发商同行给片区内的巨无霸项目、也是目前深圳楼市第一大盘、500万方的绿景白石洲开出的一张价值证明书。
绿景·白石洲（概念图）
1
城市黄金分割点上的超级大城
填补了华侨城板块最后一块拼图
若用李嘉诚的“地段论”去看绿景·白石洲，这就是 一个“口含金钥匙”出生的项目。
大致可用四句话概括绿景·白石洲：
地处深圳城市黄金分割点
在全球城市的发展中，有一个神奇现象：
城市最优质的资源、最贵的房子，往往在这座城市的黄金分割点上。
在纽约之核狭长的曼哈顿岛上，中央公园就是黄金分割点的所在。在伦敦的城市主轴上，黄金分割点就在金丝雀码头的位置。
纽约最贵的房子，就在曼哈顿的中央公园旁。阿里新掌门、NBA篮网老板蔡崇信，曾耗资11.92亿人民币，买下了纽约中央公园220号的顶层豪华公寓，成为美国有史以来第二贵的房产交易。
而金丝雀码头也是全伦敦房价表现最出色的地方之一，近20年的房价年平均增长率更是高达13.4%。
深圳的黄金分割点则在华侨城-白石洲一带，绿景·白石洲就在这里。
这里也有深圳最贵的房子。绿景·白石洲一墙之隔的波托菲诺纯水岸独栋别墅，成交单价高达86.84万/㎡。
站在深圳“超级十字轴”上的“超级联系人”
黄金分割点也意味着，绿景·白石洲是一块天赐福地。若形容绿景·白石洲在深圳城市系统中的重要性，即：
一个站在城市“黄金十字轴”上的“超级联系人”。
如果说深圳是大湾区的引擎，南山就是这台引擎的心脏：
GDP总量深圳第一，以1/10的面积贡献了深圳1/4的GDP；
上市公司密度，全国第一；
上市公司数量，占深圳的1/3;
专精特新“小巨人”企业，占深圳的31.5%;
高层次人才数量，占深圳的50%……
毫不夸张地说，深圳“科创之都”的美誉、经济的活力源，就是南山给的。
南山的豪宅密度同样为深圳第一，比如深圳湾的海景房是深圳的塔尖物业，华侨城片区则是深圳知名的豪宅区。
而撑起深圳发展骨架的黄金十字轴，同样在此交汇。
黄金十字轴示意图
横轴深南大道，是深圳的总部经济轴 ，串起了罗湖中心、福中、香蜜湖、车公庙、华侨城、高新园、宝中-前海等一众中心组团；
纵轴大沙河科创走廊，是深圳的创新经济轴 ，串联着留仙洞总部基地、高新园总部基地、后海总部基地、深圳湾超级总部基地。
这条创新轴汇集了全深圳2/3的高端研发人才、40%高新技术企业及60%的重点实验室和工程技术中心，还有南山70%的上市公司。
如果说罗湖中心、福中、香蜜湖、车公庙这些板块代表着深圳的过去与现在，那么宝中-前海、四大总部基地就代表着深圳的未来。要知道，科创才是深圳最大的生产力。
而绿景·白石洲就在黄金十字轴的交汇点。
地缘优势让白石洲成了城市中心区的“超级联系人”，尤其是在四大总部基地之间，在福田CBD与南山高新科技园之间，发挥着承上启下、左右逢源的枢纽效应。
白石洲交通示意图
深圳中央公园旁的超级大城
项目旁边就是深圳版的“中央公园” ，面积高达3.5平方公里，完全不输纽约中央公园。
六重稀缺生态
住在纽约中央公园旁，是全球富豪们的梦。而 这里则藏着深圳科技新贵们的居住梦。
除了中央公园，项目还享有华侨城湿地公园、高配的文化设施、高端的潮流商业、四通八达的地铁等。
五大潮流商圈（万象天地、京基百纳广场、益田假日广场、欢乐海岸、深圳湾万象城）
地缘赋予的资源配套决定了绿景·白石洲的起点，就已是很多地产项目无法企及的高点。
华侨城板块最后的拼图
华侨城板块在深圳房地产市场中、在深圳人心目中，就是白月光一样存在。
住在华侨城，既是身份的象征，也是衡量生活品质的标尺。
而 绿景·白石洲则是华侨城板块最后的拼图 ，稀缺性不言自明。
此外，也是至关重要的一块拼图，它的出现，填补了华侨城板块与南山高新科技园之间的空缺。
自此，围绕着深圳的中央公园，高新科技园+华侨城-白石洲+深超总+深圳湾连成一片，形成了 深圳面积最大的价值高地 。
2
深圳第一大盘的买入逻辑
“鱼”与“熊掌”也可兼得
注意，这种超级大盘的买入逻辑和一般地产项目，也是不一样的。
人们买房置业，不管目的如何，最终都会聚焦到两个点上：
一是确定性，二是成长性。
前者意味着安全边际，后者意味着增值空间。
但很多时候，这两点是矛盾的，犹如鱼与熊掌，不可兼得。
确定性强的项目，也意味着能兑现的已经兑现的差不多了，未来的想象空间已不大。
反之，高成长性的项目，意味着当前基本靠画饼，未来兑现多少，很不确定。
而绿景白石洲，则实现了“确定性”+“成长性”的兼顾。
前面说的黄金地段、一流的资源配套，赋予绿景·白石洲的确定性和安全边际，是一般项目无法企及的。
更更要的是，绿景·白石洲是一个超级大城。
500万㎡无边界共享城绿景·白石洲（概念图）
随着后续开发及规划、配套的逐步兑现，能像磁铁一样，对区域内的人才、资产、资源等产生强大的吸引力，进而对项目及板块产生强大的塑造能力，甚至改变城市的发展格局。
而这种可塑造性带来的是资产的成长空间。
这也是为什么，在深圳，小项目的升值速度绝大多数时候跑输大盘的原因。
就是因为拥有完善配套和多元业态的大盘，在后期具备持续而又稳定的上升势头，本身就能造势；而小盘就更多依赖城市的大行情，只能借势。
还拿华润城来说：
2014年一期开盘均价4.75万/㎡；
2018年3期的均价已涨到8.5万/㎡，4年近乎翻倍；
到2020年，华润城润玺一期的开盘均价进一步涨到13.1万/㎡。
可见，比起一般项目， 像绿景·白石洲这种超级大盘初期开发的房产，犹如原始股，更值得买入。
3
超前的规划设计
无界感的生活、不塞车的大城
绿景·白石洲500万㎡的体量不仅在深圳是NO.1，放眼全国都十分罕见。
如何处理与城市的关系？
如何解决城市中心大盘病？
如何呈现不一样的大城生活？
绿景与50余家顶级设计单位一起，进行了诸多深层次、突破性的思考。
全球近50家顶尖设计团队联袂共创
一座配套齐全的共享大城
因为规模足够大，绿景可以顶格做各类配套， 单公共生活配套就高达约100万㎡！
中国TOP级的双子塔（约400米）、顶奢酒店、艺术酒店、精品公寓、学校（预计将归属于南山外国语集团）、幼儿园等。
约 400 米双子塔国际超甲写字楼群（概念图）
此外，还有超 40万㎡的商业，是隔壁万象天地（约23万㎡）约2倍 ，包含购物中心、潮流街区商业、地下商业步行街、社区商业等多元形态。
近40万㎡旗舰商业（概念图）
这就是一座微型城市，不出“城”就能满足一切。
一座打破边界感的立体大城
城市在发展，大盘也在进化。
早期的大盘，虽然看着大，业态、配套也比较丰富，但其不能较好地处理内部关系，
内部的割裂和边界感很强烈。
居住在这些大城的人，日常能享用到的公共设施和配套，都十分有限，大城之大徒有其名。
为了赋予大城生活更多场景、可能性和便捷性，绿景·白石洲则采用了 中央绿轴+立体空间相结合 的设计。
七重立体的独特设计，造就了一个立体城市、无界城市。
比如绿景·白石洲中间打造了 一条贯穿南北、约1.1公里的中央绿轴 ，而绿轴本身也是一个约6.6万平的公园。
深圳未来公共艺术社区示意图
这样做的好处是，可以 将两侧的居住、办公、商业、公共配套串联在了一起 。
此外，绿景白石洲还引入 垂直城市概念 ，由上及下，打造了50米空中连廊（规划中）、24米空中花园、13米中央绿轴、地下商业街等多维高效共享空间。
于是乎，一个无边界城市诞生了，生活在这里的人，能实现地下、地面、空中的三维立体转换以及多种生活场景的无缝切换。
当打破了生活的边界感和割裂感，住在这样的大城，你拥有的，不再只是其中一部分，而是整个大城。
一座不塞车的大城
交通拥堵是人们对大城生活的另一大顾虑。
为此，绿景·白石洲创新打造 地上地下五重结构立体化交通系统 。
六重立体交通示意图
在这里，不同交通系统分层互联，人行系统、城市公共道路系统、地下轨交系统快速接驳，最大程度实现人车分流，提升片区通行效率。
此外，这里还是 深圳最大规模的城市更新智慧城区 。
总之，在绿景白石洲，距离感得以消融，多种生活场景无缝切换，大城虽大，但总能高效顺连。
4
在绿景·白石洲身上，很多手笔，未曾有，也难再见。
这是一座真正面向未来的大城、楼市的超级航母、城市超级能力的聚合场，也将深圳城峯人士的生活享受，拉升到了新的高度。
正如建筑艺术大师斯蒂芬·霍尔所说：
“居住的价值核心点，是生活与城市之间的关系。只有那些既能享受自然资源，又能俯瞰城市繁华的区域，才是具有价值光彩的居所。”
既有产业，又有生活，还有未来，在不确定周期里，绿景白石洲可能是具备超强确定性的核心资产。
首发一期｜绿景白石洲·璟庭（概念图）
据悉，绿景白石洲即将开放城市馆。想一睹为快的，可要盯紧了。
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文 | 村长♂
