深圳南山区留仙洞是一个怎样的片区呢？未来的规划如何？

留仙洞总部基地是深圳重点发展的高能级产业载体之一，被定位为战略性新兴产业以及企业总部集群园区。战略性新兴产业在深圳具有重要地位，其生产总值在南山区与整个深圳市分别占比高达约60%和37%。随着产业的持续发展，以该产业为主导的留仙洞总部基地经济地位和战略地位将日益提升。

我们将以区域办公空间市场研究为角度去回答留仙洞后续发展的问题，以探索这未来重要的新兴经济发展载体。

区域建设进程回顾

2011：留仙洞作为我市重点布局的战略性新兴产业总部基地被列入《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年 （2011-2015）规划纲要》。

2012：按政府规划，该年正式启动园区开发建设、运营管理、入驻标准研究制定工作，并且启动基础设施建设、着手安排项目入驻工作。

2013：万科以53.99亿元竞得首块出让地块，一街坊也已经正式进入建筑设计国际招标阶段，拉开了留仙洞总部基地建设的帷幕。

2014：万科云城开启建设，成为留仙洞总部基地首个开工项目。

2015：奥雅集团中标一街坊建筑设计，一街坊是留仙洞总部基地的启动区，创新投资建设模式的标杆性项目。留仙洞总部基地建设有序推进。

2016：大疆创新科技、天珑移动、传音等高新企业陆续竞得地块，宣告正式入驻留仙洞总部基地。

2017：深圳十三五交通规划提出改造提升西丽站，这将极大优化片区城际间出行的交通配套。同年，乐普宣布进驻片区，大疆再次竞得片区内地块。

2018：深圳市政府印发加快建设战略性新兴产业发展相关文件，极大优化了片区目标企业营商环境；航天工业技术研究院、深信服、优必选、光峰光电等7家进驻片区；同年与片区交汇的13号线正式开工建设。留仙洞总部基地在2018年引来了加速建设期。

2019：15家企业联合竞得片区内地块，该地块将建设南山科技联合大厦，加速片区成熟。至此，留仙洞总部基地已出让14块地块，片区地块已大部分出让完毕。

2020 & 2021：2021年深圳两会明确西丽高铁新城为2021年加快开发建设的9大重点区域之一。深圳地铁15号线已进入可行性研究的动工前期地质钻探工作。留仙洞总部基地片区交通配套持续优化。

留仙洞总部基地办公楼产业空间研究

片区概况

留仙洞总部基地由创科路、留仙大道、石鼓路、茶光路所围合，占地面积1.35平方公里，规划建筑总量控制在571万平方米以内。片区被划成7个街坊，即七大开发控制单元，目前，一街坊为创智云城，三、四和五街坊为万科云城，两者均集办公、公寓和活力商业等多元业态；二街坊则是聚集多个企业总部大楼；六街坊为南山科技创新中心；七街坊土地仍未出让。

留仙洞总部基地具备较优秀的区位优势，其与各未来核心商务区地理位置联系紧密，商务区间的联动优势在未来或逐步释放。

片区未来规划

?规划定位：战略性新兴产业发展高地+企业总部基地。

?规划定位指导的片区建设：片区从土地出让、业态策划、到产业引进一以贯之。片区根据产业导向打造战略性新兴产业的产业办公空间、引进目标产业；同时根据总部基地目标进行土地规划与出让，使得片区发展与规划定位紧密结合、一脉相承。

区位优势

?南面临近成熟商务区科技园，科创产业基础深厚。

?未来将与前海、深圳湾超级总部基地等新兴高能级商务区共同发展，未来区位优势有望持续提升。

?东面毗邻的深圳大学城为留仙洞总部地区带来坚实的科研与人才基础。

办公空间存量及供应量

留仙洞总部基地片区办公用房由大部分的政府产业用房和少部分市场化租赁的商业办公楼组成。现阶段110.5万平方米的办公空间已为竣工状态并投入使用。未来的三年内该片区将加速成熟，届时将有大批以政府产权及总部项目为主的办公楼宇落成，预计为市场带来约198万平方米办公空间。在2024年，政府产权的办公用房将约占总存量的65%，而企业总部办公空间约占总存量的25%。

租户结构及租户来源

目前留仙洞总部基地租户绝大多数属于科技、新媒体与通信（TMT）企业，且主要分布在软件服务、基础电子和智能硬件三个细分领域。

以TMT企业为绝对主导的租户结构是由片区定位与规划塑造的。目前留仙洞总部基地已建成入市的办公空间主要为政府的创新型产业用房。产业用房的准入条件严格按照片区产业定位编制，符合条件的企业方可申请进驻。因此，在有明确导向性的招商政策下，留仙洞总部基地形成了以TMT企业为绝对主导的租户结构。

从租户来源上看，目前迁入留仙洞总部基地的租户主要来自南山区，约占72.8%；科技园为留仙洞总部基地最大租户来源地，其中34.0%的租户由科技园迁入。

租金情况

留仙洞总部基地片区办公用房由大部分的政府产业用房和少部分市场化租赁的商业办公楼构成，租金通常落在大约60-140元/平方米/月范围内。留仙洞总部基地片区与周边商务区形成了明显的租金差异，租金差成为企业入驻留仙洞总部基地的主要驱动力。

留仙洞片区总结

留仙洞总部基地地位将日益提升

留仙洞总部基地为深圳重点发展的高能级产业载体之一，被定位为战略性新兴产业以及总部企业集群园区。片区重点布局的战略性新兴产业在深圳市十二五、十三五和十四五规划被重点提及，在深圳市具有重要的战略定位。战略性新兴产业的生产总值在南山与整个深圳市中分别占比高达约60%和37%。随着产业的持续发展，以该产业为主导的留仙洞总部基地的经济地位和战略地位将日益提升。

可预期的产业聚集效应

留仙洞总部基地是战略性新兴产业总部企业的集群地，大疆创新科技、普联技术、传音与乐普等多家总部企业已入驻片区，其总部物业预期在未来三年到四年内正式投入使用。同时，地铁十三号线、西丽高铁站等交通配套也将伴随着总部物业项目落地而逐渐投入运营。总部项目的投入使用与交通配套的成熟将在未来吸引大批上下游企业入驻，在未来三到四年产业集聚效应将有较为明显的体现。

租金优势引导的搬迁需求将持续释放

目前留仙洞总部基地不仅承接着周边商务区办公需求的外溢，并且也以着较明显的租金优势吸引周边商务区企业搬迁入驻。随着科技园片整体空置率回升及租金渐企稳，留仙洞片区的租金优势有望持续吸引科技类企业迁入。

道远咨询（BlackHills）是一家专注商业不动产咨询服务的公司，旨在通过专业服务与创新结合为企业及机构量身定制全方位的咨询服务及交易方案，使其把握具有吸引力的新机遇。

道远咨询-首页

深圳六大会客厅之一

留仙洞总部基地，真正的未来可期

留仙洞总部基地将以绿廊主要道路为界划分为 7 个开发控制单元 简称街坊。规划总用地面积为约135.5公顷，规划建筑面积约683万平方米。 一街坊 ：是由特区建发集团建设的创智云城项目，是深圳市投资推广国际化重点园区和深圳市国资委十大创新载体。 二街坊：面积较大，为分割出让。在2016年，大疆以7.1亿元竞得8927.67平方米兴建总部大厦——“天空之城”。 三、四、五街坊： 为万科云城项目，集办公、研究、生活、居住一体化。 六街坊 ：由南山区政府负责开发建设，“南山智城”项目，目前正在进行施工建设中。 七街坊 ： 包括4个新型产业地块、1个商业地块和4块绿地，