什么是法拍房？

法拍房就是法院司法拍卖房产的简称，是被法院查封和处置的房产，其查封原因有很多种，比如经济纠纷、债务纠纷，以及贪污罚没的资产等，这些房产的业主不能够自行交易，只能通过法院拍卖的形式进行房产处置。

近几年来，法拍房市场不断升温，交易数量大幅增长。业内数据显示，2018年全国法拍房的挂拍数量47万套，金额突破1.26万亿，成交139737套，交易量同比2013年增长了150倍，报名参拍人数达到150万，一系列数据说明市场对法拍房的认可度越来越高了。

1、什么是法拍房

特指是被人民法院依法强制执行进入拍卖程序的房屋，简称“法拍房”。意思是：当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，债权人经过一定的司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋进行公开拍卖，以拍卖所得价款用以偿清债务，在此过程中，被拍卖的房子就是所谓的法拍房

2、法拍房的来源

第一类是银行贷款违约产生。当购房者贷款购房，或者与房产抵押贷款却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出诉讼，并进行财产保全措施，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

第二类是民间借贷违约产生。债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人不能直接主张取得抵押房产的所有权，需向法院以诉讼的方式申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，在法院作出判决后，进入执行阶段拍卖债务人的房产来履行相关借款协议。

3、法拍房的优势

（1）价格低

法拍房价格比市场价要低得多一般情况法拍房的起拍价都比较评估价格要低，在市场流动性不强的时候，甚至可以在拍卖的时候达到市场价的7-8折从法拍房的交易走势来看法拍房的价格还是存在较大的优势。

（2）可贷款

可按揭贷款，也可享受教育、养老、社保等资源，征信资质好的客户也可以，根据个人条件和需求，正常享受国家银行政策和利率进行审批按揭和贷款

（3）自由购

异地法院执行的北京标的，为了使房子尽快执行，解决执行难问题，法院会默认为是自由购！

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第一节什么是法拍房

法拍房：即“法院拍卖的房产”，指被法院强制执行拍

卖的房子。当债务人无力履行借款合同或无法清偿债务时，债

权人经司法程序向法院申请强制执行，法院受理后，将债务人

名下的房屋进行拍卖，将拍卖所得房款用以偿还债权人，在这

个过程中被拍卖的房子就是法拍房。

比如张某拿自己的房子作为担保，向李某借了10万信

款期限届满后张某未能按约偿还借款李某只能诉至法院题

张某还款，在司法执行环节中，

法院将张某的这套房产进行公

开拍卖。这套被拍卖的房子，

就是所谓的法拍房。

第二节法拍房因何而来

根据法拍房形成的原因，可以大致分为涉及民事案件被执债

行、涉及刑事案件被执行以及涉及其他案件被执行的法拍房。

1.涉及民事案件被拍卖

涉及民事案件被执行，通常都是因为借贷产生的，其中商业贷款纠纷、民间借贷纠纷产生的法拍房占主导，也有因继承纠纷、离婚析产等民事纠纷原因产生的法拍房。不管是商业贷款，还是民间借款，因为借贷纠纷产生的被执行，均指被执行人以房子作为抵押物，向银行或他人借款后，当被执行人不能按期偿还贷款时，债权人向法院提起诉讼，并在胜诉后请求法院拍卖被执行人名下的房子来偿还贷款的，都属于涉及民事案件被执行的范畴。借贷纠纷产生的法拍房是民事案件被执行中数量最多的一类，特别是在疫情的影响下，很多中小微企业经营困难，无力偿还贷款，原用于抵押贷款的资产被拍卖的情况越来越多。由贷款不良产生的拍卖资产，在进入到拍卖环节之前，需要经历包括胜诉、申请执行、，公开拍卖等环节的一个完整的流程周期，正常情况下这一周期用时大致为两年，因此受疫情影响而催生的法拍房，在2021年后的占比将会越来越大。

2,涉及刑事案件被拍卖

(1)因金融犯罪类案件产生

由金融犯罪类案件产生的法拍房，主要涉及的犯罪缘由

包括：洗钱罪、信用卡诈编罪、信用证诈骗罪、集资诈骗罪等罪名。

如前几年公安部门严厉打击的集资诈骗团伙、电信诈骗团

伙，这些人如将自己诈骗所得的资金购置了大量房子，被查获

以后，法院会将涉案的房子进行拍卖，将拍卖所得款按比例对

被害人进行返还，这就是最常见的因金融犯罪类产生的法拍房。

案例

2019年杭州破获的首例非法集资洗钱案，主犯“金雕才女“朱某某利用P2P平合共计卷款人民币14亿出逃国外，其名下还有23套房子。经过长时间侦查，公安机关最终在国外将朱某某抓获，并在审判后最终将其名下因犯罪所得的包括房子在内的资产进行拍卖，变现后按比例返还受害人。

(2)因职务犯罪类案件产生

由职务犯罪类案件产生的法拍房，主要是由被执行人因涉嫌贪污受贿等职务犯罪所产生。被执行人名下因职务犯罪

所得财产被没收并依法拍卖结束后，将房子拍卖所得上缴国库或返回原单位。

案例

中国华融资产管理股份有限公司原党委书记、董事长赖小

民涉嫌受贿、贪污一案已审结并执行。在这个案件中，赖小民

利用职务便利，为他人谋取利益，或利用职权、地位形成的便

利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为他人谋取不

正当利益，索取、非法收受他人巨额财物；伙同他人，利用自

己职务上的便利，非法占有巨额公共财物。

2008年至2018年间，赖小民作为原中国银行保险监督管

理委员会办公厅主任，原中国华融资产管理公司党委副书记、

总裁，中国华融资产管理股份有限公司党委书记、董事长兼华

融湘江银行股份有限公司党委书记等，利用职务上的便利，以

及职权和地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上

的行为，为有关单位和个人在获得融资、承揽工程、合作经营、

调动工作以及职务提拔调整等事项上提供帮助，直接或通过特

定关系人非法收受、索取相关单位和个人给予的财物，共计折

合人民币17.88亿余元。

在这个案件中，赖小民受贿所得财物及其孳息均应予以追缴，上缴国库，不足部分，继续追缴；对贪污所得财物依法发还被害单位。如果其犯罪所得包含房子，该房子便会被法院依法组织拍卖变现，被拍卖的房子就是司法没收类法拍房的组成部分。

3、因其他案件被拍卖

其他来路的法拍房，主要因无主财产被拍卖或企业破产清算等原因产生。

(1)因无主财产拍卖产生

无主财产是指无人认领的财产，可以是动产或不动产，根据法律规定，无主财广产归国家所有。所以对于无主、领的不动产，法院可依法组织拍卖，拍卖所得价款须全部国库。

(2)因企业破产清算产生

企业破产清算产生的法拍房，是指企业因经营困难，向法院提起破产清算后，法院依法拍卖企业名下房产以偿还企业债权人债务的房子。这类原因产生的法拍房，需要经过完整的企业破产清算程序方能产生，目前市面上该类资产也逐渐增多，但大多是企业名下的大宗资产或者土地、设备等。

案例

2019年，乐视因长期亏损，在美国申请了破产清算。同年10月，乐视名下的乐视大厦被北京市三中院正式挂网公开拍卖，评估价为9.69亿美元，起拍价为6.78亿美元。除此之外，乐视名下位于北京的世茂工三项目目前也是待法拍待售资产之一。这类房子就是典型的因企业破产清算产生的法拍房。