构建房地产发展新模式，住建部全方位解读，各地房地产扶持政策持续加码

今年以来，房地产市场备受关注。从部门到地方，“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率……一系列房地产调整优化措施接连出台。这些政策的效果如何？怎样研判房地产市场？如何重构房地产发展新模式？住房城乡建设部党组书记、部长倪虹回答了记者提问。

// 因城施策促房地产市场平稳健康发展 //

问：房地产市场备受关注，如何研判我国的房地产市场形势？

答：研判市场，重要的是尊重规律、看大势。7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。要认识当前的房地产形势，首先要把握住这个重大变化。

从供给看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。

分析市场，主要看供需关系，也就是交易量、价格和结构。现在是信息化的时代，需要用信息化手段研究分析市场的变化。这几年，住房城乡建设部一直致力于打造全国的数字住房信息系统，它与全国所有城市联网，能够实时显示房屋网签备案的数据，可以了解每个城市、每天的交易情况。

今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

“十家锅灶九家不同”。房地产是不动产，房地产市场有其特殊性。它是以城市为单元的市场，区域特征很明显，各个城市的交易量和价格有很大差异。关于房地产调控，我们强调因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。我们将会同有关部门，指导地方认认真真落实好中央作出的一系列重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。

// “房住不炒”构建房地产发展新模式 //

问：关于构建房地产发展新模式，具体有哪些考虑？

答：党中央提出，构建房地产发展新模式。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

——在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

——在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

——在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。同时，还要落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

// 房地产市场未来持续发展仍有坚实支撑 //

问：“三大工程”建设是党中央作出的重大战略部署，“三大工程”的基本要求是什么？

答：近日召开的中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设。这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。

——规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。要求是，城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。青年人有希望，城市才能有未来。

——城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是，消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。

——“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是，平时用得着、急时用得上。

当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。随着中央各项决策部署的持续落实，随着房地产发展新模式的逐步建立，一定能够推动房地产转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。

// 房地产金融风险可控 //

央视记者近日专访了中国人民银行行长、国家外汇管理局局长潘功胜。房地产市场方面，潘功胜认为：当前我国房地产市场正经历结构性转变，总体看，这一过程对金融体系外溢性有限，房地产金融风险可控。

长期看，我国城镇化仍处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求较大，可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑。

对于地方政府性债务，潘功胜表示：总的来看，我国政府债务水平在国际上处于中游偏下水平，从结构上看，中央政府债务负担较轻，大部分地方债务水平也不高，并有较多资源和手段化解债务。

近期，有关地方采取盘活或出售资产等方式，积极筹措资源用于化解债务，取得了较好效果。金融管理部门也积极行动，引导金融机构通过展期、借新还旧、置换等市场化方式，稳妥支持化解融资平台债务风险，并依法维护金融机构合法权益。

潘功胜表示，下一步将按照市场化、法治化原则，平稳有序推动重点区域和重点金融风险处置，依法将所有金融活动全部纳入监管，严厉打击非法金融活动，推动金融稳定立法，加快金融稳定保障基金建设，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

// 16个城市取消土地限价 //

11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，其中明确，本次挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

据《每日经济新闻》记者不完全梳理，从2012年10月至今，杭州土地市场竞拍规则经历了多次调整，除2015年9月至2016年6月曾采用“价高者得”的竞拍方式外，其余时间均采取了“限地价”，即当地块达到限定溢价率后，竞保障房、竞现房、竞自持、竞养老房等，房价、地价双限制则始于2019年7月。

而在此次取消“限地价”前，杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则，溢价率不高于12%。

在放开土地限价的同时，杭州部分区域还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

另据中指院监测显示，截至目前，已有包括重庆、厦门、南京等16个城市宣布取消土地限价。

多位业内人士在接受采访时表示，投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此，从政策本身来看，土地限价的放开不会大幅刺激市场热度提升，“预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”

// 超20城公积金“认房不用认贷”接力出台 //

“认房不用认贷”政策正在向公积金领域延伸。越来越多城市明确公积金执行“认房不用认贷”。据不完全统计，截至11月8日，已有包括上海、郑州、成都、杭州等超二十城执行公积金“认房不用认贷”。中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地公积金实行“认房不用认贷”政策，反映出各地因城施策更加灵活，盘活住房公积金，进一步支持刚性和改善性住房需求释放，亦符合支持居民合理住房需求的政策导向，有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪，促进市场修复。

所谓“认房又认贷”指的是如果购房者有“卖一买一”的置换需求，但由于购买第一套住房时曾使用过购房贷款，即便已经还清了购房贷款，但因为有贷款记录的存在，再次置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。

随着房地产市场的变化，改善性需求与日俱增，但对于很多家庭来说，置换房屋时资金压力依旧较大，调整到“认房不认贷”，则会更有利于改善需求的入场。

// 房贷减负1700亿 //

11月3日，人民银行货币政策司在央行官方微信公众号上发表文章《始终保持货币政策稳健性 着力营造良好的货币金融环境》。文章披露，9月新发放个人住房贷款平均利率为4.02%，较高点回落1.6个百分点，22万亿元存量首套房贷利率调整工作基本完成，为5000万户家庭每年节省利息1600-1700亿元。

中国人民银行货币政策司11月6日发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，户均每年减少3200元。

中国人民银行货币政策司表示，持续深化利率市场化改革应在三个重点上发力。一是健全市场化利率形成、调控和传导机制，疏通资金进入实体经济的渠道，促进优化金融资源配置。二是推动存贷款利率进一步市场化，坚持用改革的办法，引导融资成本持续下降。三是持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。

// 政策刺激见效，武汉成交量大涨73% //

11月11日消息，根据武汉市房管局公开数据统计显示，10月，武汉新建商品房成交备案14533套，较去年同期增长55.5%，环比增长58.87%，日均销量470套。其中，新建住房销售12099套，较去年同期增长59.96%，环比增长73.44%，这也是今年武汉新房月度成交第三次破万。

“10月，武汉秋季房交会叠加‘汉十条’系列政策利好，推动楼市成交大涨，彻底摆脱第三季度需求不振状况，有效提振了市场信心。”李国政今日在接受记者采访时表示，交易总量恢复之际，市场发展也呈现出区域、产品明显分化的态势。

尤其是相较于刚需产品，高端项目的去化情况更好。如10月28日，龙湖高端改善项目龙湖?御湖境首批次开盘，均价超3万元/平方米的价格，开盘当天销售出200多套，收金12.3亿元。

此外，武汉决定把第41届房交会延长至2023年12月31日结束，各项补贴和优惠政策同步延长。

武汉市房交会组委会相关负责人介绍，随着政策效应的持续释放以及房交会的集聚效应，稳增长政策持续发力显效，购房需求预计在四季度集中释放，市场将延续企稳回升势头。

// 20城土地出让金创年内新高 //

10月份，上海第三批集中供地收官。新规之下，尽管整体溢价率有所降低，但仍有8宗地块进入摇号阶段。在上海土地出让金拉动下，土地出让金TOP20城市出让金合计规模达到2412亿元，成为年内新高。

此外，北京、南京、广州分别揽入240.6亿元、166.3亿元和150.5亿元土地出让金，共计8个城市出让金过百亿元。