国务院发文明确由政府给予土地、财税、金融等政策支持 支持专业化规模化企业建设运营

　　7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），明确给予中央补助资金支持、降低税费负担、进一步加强金融支持。同时引导多方参与，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用。

　　同时规定，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

　　加强租赁住房金融支持

　　《意见》明确，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

　　在进一步加强金融支持方面，《意见》提出，一是加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　二是支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

　　6月18日召开的国务院常务会议确定确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议确定，人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

　　“过去租赁市场有十字方针，即多主体供给、多渠道保障。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次首次提出“多主体投资、多渠道供给”，从表述来看有两项重要变化。一是强调“投资”，其含义是希望积极导入市场化元素。二是此次提出多渠道供给，其含义不是简单的供给概念，而是分配的概念。当前保障性租赁住房要更强调房源多渠道去满足市场需求。

　　严跃进认为，此次政策还明确了住房的用地主要来源为集建地。后续对于房企等而言，若是参与集体经营性建设用地，则需要关注此类农村用地。这比过去传统的租赁用地改革是有很大变化的。类似变化能够进一步和农村集体经营性建设用地入市政策挂钩，真正促进农地入市和租赁市场发展的结合。

　　多主体投资、多渠道供给

　　《通知》明确，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

　　同时明确，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，发展租赁市场是最近几年房地产调控的一个核心特征，特别是针对年轻人群体，租赁稳定才能楼市稳定。这次关于加快发展保障性租赁住房的意见发布，明确了针对的对象是新市民和青年人，也明确了小户型为主。和以前的租赁政策相比，这次的政策基本提及了从土地供应到税费减免等制约过去租赁发展的方方面面。从房地产调控的长效机制看，过去租赁发展很多政策停留在口头鼓励，这次的意见更多着力在执行层面，预计对市场有很良性的影响。

　　张大伟举例称，从政策内容看，允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，这些都从基本土地制度方面刺激租赁市场的发展。

　　张大伟表示，从当下市场看，租赁需求主要集中在一二线城市的交通优质区域，但很多城市将租赁土地供应在远郊区，供需不对等也需要在政策基础上让渡土地收益，只有地方主动性提高，才能将这一政策发挥更大作用。

责任编辑：张亚楠