上海是怎么发展成为上海的？
城市是人类社会的伟大创造，承载了我们今天的生活，也通过砖头与水泥在向我们述说着过去的历史。
作为专业的地产领域机构投资人，理解城市，应该从理解城市的历史开始。因此，针对中国的主要城市，我们拟推出《中国城市发展脉络》系列，用以回顾中国一座座现代化都市崛起的历史，以飨读者。
第一站，我们来到中国开放的门户——上海。
时代造就了近代上海。
在鸦片战争枪炮的余响中，上海开埠通商。黄浦江、苏州河上“翩翩联联，如鸭衔尾”的往来船舶将贸易品、工业技术以及西式生活方式运至上海。伴着枪炮与船舶，上海城市的建设与房地产的发展一明一暗、相互交织，共同将上海从“名不著于中国十八行省”的老城厢发展为五洲万国风云际会的“东方巴黎”。
1843年开埠以来，近代上海房地产市场在百年间（1843年-1949年）三次走向繁荣，推动近代上海跳出老城厢，以外滩为原点，沿黄浦江、苏州河、南京路、淮海路、四川路等向外“绽放”出十里洋场“商贾辐辏、百业骈阗”的“海上之花”。
蓄势待发的上海房地产市场
成熟的土地流转制度是房地产市场繁荣的先决条件。在上海所处的江南地区，早至宋代便出现了田底权与田面权分离的土地权属安排（即所有权与使用权分离），形成了“不抑兼并”的土地交易市场。
鸦片战争后，一系列的土地制度安排为上海房地产市场积极造势：《南京条约》确定了外国人在五个通商口岸进行贸易和居住的权利；《五口通商附粘善后条款》规定了“房屋或基地租价必照五港口之现在所估高地为准”；《上海土地章程》明确了土地为“永租制”，使得土地所有权和使用权分离，为近代上海的土地交易提供了法律基础。
1847年，用以明确土地产权的“道契”诞生，标志着土地具备了进行商品自由买卖的一切必要条件。上海房地产市场蓄势待发。
京杭大运河苏沪转运段
在房地产热潮兴起前，上海一直依附于“日出万绸、衣被天下”的苏州，转运京杭大运河往来苏州的货物，史称“小苏州”。“苏工”、“苏作”以及从上海生产的棉花、纺织品经澄湖、淀山湖、黄浦江彼此往来。
上海县城、十六铺及郊区
此时，上海城市建设主要集中于老城厢地区以及苏州至上海的南航线终点：黄浦江西岸码头“十六铺”。“十六铺”以南地区及县城南郊开发强度有限。县城外的广大北郊、西郊（日后为英法美租界）均为“荒滩”，无人开发。
上海县城主要历史遗存
上海县城的发展受黄浦江的“拉力”偏向东侧发展：上海县署、豫园、城隍庙等城市核心节点主要位于城市中部、东部。县城西北角则留有大片空地。“一城烟火半东南，粉壁红楼树色参；美酒羹肴常夜五，华灯歌舞最春三；”描绘了上海县城东南部的往日繁华。
小刀会打出来第一次房地产热潮
上海开埠后，英租界于县城北部的“荒滩”开辟。为尽量减少华洋之间的摩擦，上海实施“华洋分居”的城市管理政策。1853年-1855年，上海小刀会起义并占领上海县城长达17个月。大量居民为躲避战乱涌入租界。租界内的华人由1853年初的500人激增至1854年的2万人，带来了大量的房地产需求。仅1854年7月，外商所造用于华人居住的房屋即多达800所。
小刀会起义对房地产市场的深远影响在于冲破了华洋分居的禁令。从此，“华洋杂居”受到默认，上海房地产市场迎来第一次爆发。
1860年-1862年，太平军与清政府在富庶的江南激战，并三次进军上海。大批江浙一带的地主、富商、官僚前往上海租界避难，导致租界人口激增。1860年，租界人口达到30万；1862年达到50万。激增的住房需求促使外商、华商纷纷重仓房地产。他们将自有资金以及所能筹集的一切资金一并转向房地产投资。至1865年，租界内建成洋人住房382栋、华人住房17,556栋。
第一次房地产热潮期间，英、法、美租界先后开辟并向外拓展。同时，英美租界合并为公共租界。英租界由于最早开辟，在本次房地产热潮中受益最大：
英租界是跑马场“跑出”的租界：
三处跑马场历史地图
三处跑马场现今位置
1848年，英国侨民霍格、吉勃等5人组织跑马总会，在界路（今河南中路）以西以每亩不足10两银子的价格“永租”土地81年，开辟了上海第一个跑马场（今南京东路地铁站以西、以北的街区）。由于第一跑马场直径不足800米，骑手经常将马骑到跑马场之外。时人将这些路称为马路，并一直沿用至今。
1853年，小刀会起义爆发。华人大量涌入租界，带来大量资金以及消费需求。南京东路地价疯涨。跑马场股东将第一跑马场卖出以建设房地产，并在第一跑马场西侧圈地170亩建设第二跑马场（今湖北路等椭圆形路网围合的区域）。
1862年，太平天国起义，难民再次涌入，地价上涨200倍。跑马场股东遂在跑马场内部修筑道路并分块高价卖出，随即在英国驻沪领事的支持下又圈占今上海人民公园、人民广场一带400多亩土地辟筑第三跑马场。跑马场除跑道外，还建有欧式风格的跑马总会大楼、看台、钟楼和上海地区第一个游泳池，堪称远东第一。同时，跑马场股东利用第二跑马场赚取的余款修建南京西路直至静安寺。
南京路发展历程
这一时期，外商于英租界西区（即第一、二跑马场周边）建设了大量华人居住的石库门住房。石库门融合了西方文化和中国传统民居特点，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，吸收江南地区民居的建筑样式，同时简化了立面装饰，深受华人喜爱。（下图为新天地石库门建筑，其功能已由居住转向酒吧、餐厅等）
石库门住宅改造为酒吧、餐厅
南京西路则成为彼时中外上流社会的乡村别墅，以及休闲、娱乐场所的集聚地，并逐步发展为上海最早的高级花园住宅区。堪称上海最高雅的花园洋房、面粉大王荣宗敬的宅邸荣宅即坐落在南京西路。2011年，奢侈品牌Prada携手修缮专家建筑师Roberto Baciocchi对荣宅进行了长达7年的修缮，恢复了荣宅百年前的历史原貌。
荣宅
伴随着人口进一步增加，南京西路的住宅密度逐步提高、住宅样式演变为新式里弄。最为著名的新式里弄住宅群为坐落于南京西路的静安别墅。
静安别墅
为了适应人口的增加，新式里弄提高建筑层数至3层，户均建筑面积达80平方米左右，日照、通风良好，同时在中庭布置开敞的小花园，体现了中产阶级对新式生活的追求。静安别墅开盘时，上海各个洋行的高级白领纷纷以金条竞购这里的新式里弄。大量中产阶级涌入南京西路，带动了沿街的商业气氛。如张爱玲小说《色戒》中提及的印度珠宝店、西比利亚皮货店、凯司令咖啡馆均在静安别墅周边。南京西路逐渐形成上海西区的高档商业中心，遍布高级舞厅、电影院、咖啡馆和时装店。
以第一次房地产热潮为源头，伴随着人口、资本的大量涌入，南京路在跑马场的“指引”下，由外滩出发，从洋人跑马的泥滩，向西发展，直到静安寺，形成了彼时闻名世界的南京路。
太平天国起义失败后，避难华人如潮褪去，租界人口降至10万。房地产市场短暂降温，第一次房地产开发热潮结束。
工商业造出来第二次房地产热潮
19世纪末至20世纪30年代是近代上海经济发展最快的时期，同时也是上海确立工业中心、贸易中心、金融中心地位的时期。
工业上：1895年-1913年，外商在上海开办工厂占全国45%。一战期间，外国困于战争，减少了对我国的商品输出。上海民族工业进入“黄金时期”。1912年-1928年，上海形成了纺织、化学、印刷、机器、食品、器具、日用品以及其他8大类54个行业，各类工厂1,781家，工业产值占全国近代工业的50%左右。据统计，1908年-1931年，上海工业用电量24年间扩大356倍。
上海工业用电量激增
贸易上：国际市场，上海贸易总量从1.55亿海关两（1894年）扩大6倍至11.11亿海关两（1931年），连年保持全国40%-50%左右的份额。国内市场，国内埠际贸易总值从4.25亿海关两（1913年）扩大1.2倍，达到9.44亿海关两（1930年）。1860年-1930年，上海国内埠际交易占全国68%。
金融上：20世纪20-30年代，上海的短期货币市场和长期资本市场均已初具规模。每年市面上流通的“申票”（国内贸易的主要信用工具）数额高达白银20亿两。全国通商口岸的内汇汇率均以上海为准。
1911-1928年，上海人口激增
与此同时，近代上海人口大幅提升，从1911年的141万翻倍至1928年的280万。
伴随工业、贸易、金融的蓬勃发展以及人口的快速增加，转冷的房地产市场快速升温。19世纪末至20世纪30年代，上海房地产市场逐步走向高度繁荣。房地产市场的热度甚至超出租界和越界筑路的范围，延伸至华界。1909年-1921年，公共租界工部局核准建造的房屋达43,025栋，平均每年在4,000栋以上；1919年-1931年，公共租界新建房屋达80,000栋，平均每年6,000栋；1915年-1930年，法租界新建住宅达30,000栋，平均每年2,000栋。至1931年，上海房地产建筑总资产规模达到6,200万两。
华界房地产总资产规模快速提升
1930s的南京东路
本轮房地产市场率先在城市核心区（英租界）复苏。以南京东路为代表的核心地段迎来巨大发展机会。
房地产大亨哈同
提及南京东路，不得不提犹太地产商哈同。1872年，哈同从巴格达辗转香港抵达上海，身上仅有6个银元。他随即投奔同乡至沙逊银行上海分行做门卫兼清洁工。来往沙逊银行的客户众多，导致前台的秩序一直很差。哈同便给每个来办理业务的人发号码牌。前台马上秩序井然，哈同也因此收到很多客户的小费。随后，哈同被大班赏识，开始跑业务。哈同采用薄利多销的经营方式将怡和、仁记的客户均收揽门下。哈同也因此擢升业务管事直至地产科领班。
1884年，中法战争爆发，清军屡创法军，洋人纷纷抛售上海房产。哈同认定外滩已无发展腹地，城市必须向西发展，借机底价收购南京东路至西藏路一带土地。
工人以铁梨木铺装南京东路
与此同时，哈同斥资60万两购置400万块铁梨木并切割城几百万块两寸见方的红木块对南京东路进行铺装，导致南京东路两侧土地价格暴涨数十倍。这种类似“片区统筹、综合开发”的房地产运营理念至今仍非常先进。
1926年上海土地估值图
从此，哈同精心经营的南京东路，成为上海房地产市场的价格最高点。(上图蓝色区域）
同期商业地产分布
伴随南京东路的发展，商业地产亦快速兴起，沿外滩、南京东路呈T字结构展开。其中绝大多数商业地产分布在外滩，少量分布于法租界霞飞路、公共租界四川北路及第三跑马场周边。1929年新落成的沙逊大厦（今和平饭店，下图）为彼时上海最高建筑。其业主房地产大亨沙逊正是哈同的前老板。
沙逊大厦（今和平饭店）
城市核心区之外，上海租界完成了扩张及越界筑路：公共租界向东西两个方向，沿着黄浦江、苏州河大幅扩张：法租界亦扩张至远东天主教总教徐家汇地区。
租界及越界筑路地区向外拓展
沿苏州河、黄浦江地区形成了自沪西曹家渡至沪东杨树浦的连绵工业制造带。沪西曹家渡与沪东杨树浦并列为近代上海最早、规模最大的两大工业区。二者皆处于华洋交界，土地、劳动力丰富而廉价，水陆交通便捷。受益于江河的运力以及房地产“级差地租”原理（工业布置于地价低廉的区域），上海近代工业依托苏州河、黄浦江快速发展。
江湾五角场城市新中心规划
上海近代工业的发展推动了我国近代民族工业的发展，激发了上海人民的民族自尊和爱国热情。1927年，上海特别市成立，江湾五角场城市新区的规划建设在此背景下启动，大幅带动了华界房地产事业，为如今江湾五角场地区城市格局奠定了坚实基础。至1931年，华界在大上海区的建筑总资产规模已达到全市的1/4。
1932年一二八事变，日军进攻上海中国守军。战事带来的不安情绪快速影响至房地产市场，第二次房地产市场热潮退去。
日军围出来第三次房地产热潮
上海进入孤岛时期
1937年，日军占领上海苏州河以北的区域以及苏州河以南的华界，租界成为被包围的孤岛。避难的华人、国际难民犹太人蜂拥至租界内。据《上海房地产志》统计，1936年租界人口为167万；1938年达450万；1940年达500万。人口的大量集聚带来了大量的资本、大量的居住需求以及充足而廉价的劳动力。
1939年上半年，日军袭击天津英租界，致使北方资本大量南移至上海租界。1939年1-9月，上海银行界每天收到内地汇款达20万。国际上，受欧战影响，东南亚侨商以及部分西方商人将资本改投上海。
巨额资本集聚上海。据《申报》统计，1938年上海租界游资共计5亿元；1939年达12亿元；1940年3月达30亿元；1940年5月达50亿元，占当年国民政府货币发行量的2/3。
巨额资本涌入房地产市场。1941年，太平洋战争爆发，日军接管租界，东亚地区环境巨变。内地游资纷纷回归上海。至1943年底，上海游资达80亿元。届时，房地产行业为极少数未被日军管制的行业。同时，日政府取缔了证券投机交易市场。游资疯狂转向房地产市场，进一步促进了房地产热潮。
上海房地产市场第三次走向繁荣。法租界由于“后发优势”、“适宜居住”而从中受益最大。据《申报》统计，本轮房地产市场成交规模法租界占59%，英租界占39%，华界占2%。
法租界发展历程
1849年，法租界在英租界与上海县城之间开辟，领事馆设置在外滩上。小刀会起义期间，法租界由于毗邻县城而深受影响，租界南部受到严重的破坏。直到十年后，太平天国起义导致大量华人涌入租界，法租界才开始了真正意义上的城市发展，同时租界向南拓展至外滩小东门一带。法租界在法国领事馆南侧修筑领事馆路至天主堂（今四川南路）。1865年法租界公董局（法租界行政当局）在县城老北门外领事馆路北侧修建办公场所（今公安黄埔分局），领事馆路随之延伸。同年，法租界在今永寿路建设自来火行，领事馆路进一步修至八仙桥地区（今西藏南路）。
由于更靠近县城，法租界形成了华人聚居区以及租界西侧华人集聚的八仙桥商业区。在这里，中国人售卖笋干、豆腐；法国人、葡萄牙人售卖奶酪、面包，形成了五方杂处、华洋混杂的商业区。
随后半个世纪，领事馆路两次拓宽至15米，同时在道路两侧建设整齐划一的柱廊，形成了今日金陵东路的骑楼街道风貌。领事馆路两侧的居住区、办公区形成了沿街连绵的零售底商，营造了较南京路更具生活气息的商业氛围。
领事馆路（今金陵东路）
法租界向西拓展
1899年，法租界越过西界的河浜，继续向西拓展至法军兵营（今复兴公园）。1900年，法租界在领事馆路南一街之隔修建霞飞路，直至徐家汇。领事馆路则继续向西延伸至静谧的居住区，名为巨籁达路，即今巨鹿路。
文艺、闲适的巨鹿路
至一战前，法租界内华人超过10万，围绕着霞飞路东段大型绿地（今淮海公园、太平桥公园）形成了以石库门住宅为主的华人居住区。华人商业区也从领事馆马路八仙桥地区延伸至霞飞路东段。
这一时期形成的石库门华人居住区至今还有较多历史遗存。其中，太平桥公园西侧紧邻的石库门住宅区被城市更新改造为知名的商圈新天地。
新天地商业街
直到一战前，法租界的城市发展、人口均不及公共租界。
1904年公共租界与法租界范围对比
与公共租界相比，法租界仅向东西两侧有限地拓展租界范围。1910年，法租界共有外国侨民1,476人，只有公共租界13,536人的1/9。
但是，“天主教”、“城市美化运动”、“十月革命”这几个看似毫无关联的要素为法租界的大发展埋下伏笔。
徐家汇天主教堂
1848年，天主教传教士决定在上海创办一所住院，提供神父们避暑。随后，由于我国明代著名科学家、最早一批天主教徒徐光启葬在徐家汇，法国天主教决定将远东天主教总教设在徐家汇。此后百年间，欧洲传教士在徐家汇创办宗教、教育、文化、慈善机构，使徐家汇成为像巴黎塞纳河右岸的教会文化“拉丁区”。
法租界开辟同期，在遥远的欧洲，雄心勃勃的拿破仑三世委托奥斯曼改造伟大的巴黎，以改善巴黎的交通条件、居住环境，同时将任何反抗行为扼杀在街头巷尾。奥斯曼以“大十字”、“大轴线”、“大环路”、“大纪念性建筑、广场”将拿破仑三世的雄心壮志投射在巴黎之上，形成了闻名世界的城市美化运动——“奥斯曼巴黎改造计划”。城市美化运动的内核是以高标准对城市的景观、交通、基础设施配套进行改造提升。
巴黎城市美化运动
上海法租界无疑受到了巴黎的深刻影响。在法租界的建设上，法国人模仿巴黎，以放射性轴线、高品质城市基础设施建设对广大越界筑路区域进行了改造，在上海的城市美化运动中，法国人在以霞飞路为代表的景观道路两侧连续栽种“法国梧桐”美化城市景观。
霞飞路两侧的法国梧桐
以保护徐家汇天主教区为名，法租界通过霞飞路等城市放射性轴线，将徐家汇地区纳入城市整体发展范围。
法租界在广大越界筑路地区进行城市美化运动
1908年，有轨电车由外滩经霞飞路向西修至徐家汇，徐家汇地区的活力大幅提高。
上海市电车路线图
有轨电车为徐家汇地区导入了来自霞飞路的商业气息，徐家汇逐渐成为沪西最重要的商业街区。
徐家汇商圈
1914年，法租界一次性扩界至徐家汇。同年，一战爆发，俄国发生十月革命。大批俄罗斯贵族来到上海避难，选择了居住条件更好的法租界兴修豪华公馆，带动了法租界高端居住的气氛。
俄侨聚居在重庆南路地区
1931年，日军占领东北，大批俄侨继续避难至上海。至30年代，上海俄侨达2万人。他们多数居住在法租界中部吕班路、环龙路、金神父路一带（今重庆南路一带），在霞飞路（今淮海中路）中段开设服装店、面包房、咖啡馆，使得霞飞路成为上海最具浪漫色彩的一条商业街。白俄移民中有不少音乐家、舞蹈家和画家。在他们的带动下，歌剧、芭蕾舞在上海盛极一时。
优美的环境吸引了公共租界的英美人士以及民国上海富豪前来兴修豪华住宅及公馆。
位于淮海中路复兴公园旁的思南公馆
《整顿及美化法租界计划》
1938年，法租界进一步加强城市品质管理，颁布《整顿及美化法租界计划》。几乎整个法租界西部、中部均被定义为高端住宅区，仅符合品质管控条件的住房才得以准许建设。整个法租界西区由此成为了上海品质最高、配套最齐全、景观最优美，代表近代上海中上层人士西式生活方式高端住宅区。
至第三次房地产热潮，由于“后发优势”、“适宜居住”，法租界仍留存大量优质的可供住宅开发的土地而成为届时近代上海置业最火热的区域。
经历三次房地产热潮后的近代上海城市格局
三次房地产热潮过后，近代上海老城厢、公共租界中区、北区、西区、东区西部、法租界东区已基本完成城市化。法租界西区、公共租界东区东部已基本形成连续的城市界面。租界外越界筑路区域亦沿着苏州河有了长足的发展。江湾五角场区域亦确定了城市发展骨架。
影响至今的主城区城市格局
同时，近代上海基本形成了延续至今的主城区城市格局：即以外滩为中心，沿原英租界南京路、原法租界淮海中路、原公共租界四川北路、沿苏州河、沿黄浦江等多向度的城市繁华街区绵延带，奠定了上海多核向心城市空间的整体格局。
近代上海：枪炮、船舶与地产
空前聚集的人口、空前繁荣的工商业、空前迅速的城市发展伴随着枪炮、船舶而来。一座伟大、繁荣的城市就这样在近代内忧外患的环境中坚韧地生长起来，成为我国最重要的经济中心城市、近代民族工业的摇篮。这一切催生了近代上海房地产市场的三次热潮。
近代上海的三次房地产热潮受益于上海日新月异的城市发展。同时，近代上海房地产产业连年稳定地为城市提供近1/4的财政收入亦反哺了上海的城市建设。
土地财政收入连年占总体的25%左右
枪炮、船舶、地产塑造了一个独一无二的近代上海。
战争将近代上海推至国际贸易交往的舞台中央，航运将近代上海带到民族工业发展的前沿阵地。近代百年的历史借由房地产的一砖一瓦书写在近代上海城市的每一个街区、每一条道路。房地产开发以一种最为厚重的方式将近代上海的历史铭记，并成为近代上海历史的一部分，同时按照上海既往所述的基础，继续撰写着现在和未来的城市史。
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图片来源
[1]陆家嘴：http://Stock.tuchong.com
[2]京杭大运河苏沪转运段：Google Earth
[3、4]上海县城厢租界全图（1884）：Library of Congress
[5]三处跑马场：Hawks (Francis Lister Hawks), 1864-1947, A short history of Shanghai, being an account of the growth and development of the international settlement (1928)
[6]今日三处跑马场位置：Google Earth
[7]南京路发展示意图：Google Earth
[8]上海新天地石库门建筑：http://Stock.tuchong.com
[9]荣宅：http://Stock.tuchong.com
[10]静安别墅：http://Stock.tuchong.com
[11]上海工业用电量：上海社会科学院经济研究所
[12]近代上海人口变迁：《上海历史人口变迁》
[13]上海房地产建筑总值（1925-1931）：《上海市年鉴》（1936）
[14]南京路1930s：China Daily
[15]哈同：Virtual Shanghai
[16]工人铺装南京路：China Daily
[17]上海土地估价（1926）：Brooke, J.T.W., Davis, R.W., The China architects and builders compendium (1927)
[18]上海商业地产分布：《地价增长与近代上海商业摩天楼的空间分布》
[19]和平饭店：http://Stock.tuchong.com
[20]A map of the foreign settlements at Shanghai：North-China Daily News & Herald
[21]大上海街市图（1939）：Library of Congress
[22]上海租界发展史（1931）：Feetham, Richard (1932-1933)
[23]法租界：Library of Congress
[24]领事馆路：Virtual Shanghai
[25]法租界扩展：Virtual Shanghai(1904)
[26]巨鹿路：http://Stock.tuchong.com
[27]新天地：http://Stock.tuchong.com
[28]租界范围（1904）：Virtual Shanghai
[29]徐家汇天主教堂：Virtual Shanghai
[30]巴黎：http://Stock.tuchong.com
[31]淮海路上的法国梧桐：http://Stock.tuchong.com
[32]法租界越界筑路情况：Virtual Shanghai
[33]有轨电车建设路线图：Virtual Shanghai
[34]徐家汇：http://Stock.tuchong.com
[35]法租界最终扩展：Virtual Shanghai
[36]思南公馆：http://Stock.tuchong.com
[37]《整顿及美化法租界计划》：沙永杰.近代上海法租界西区的特征——基于当代上海历史文化风貌区保护更新视角的解读[J].建筑与文化,2018(12):196-199.
[38]上海日军测绘图（1932）：Sanbo honbu rikuchi sokuryo bu
[39]上海市中心城总体规划-土地使用现状图（1992）：上海市城市规划设计研究院
[40]公共租界土地财政收入及占比：《上海租界志》
[41]上海中心大厦等：http://Stock.tuchong.com
