为什么市面上小户型住宅很少？

发现市面上的住宅，小户型住宅(一室一厅)非常少，小户型大多是老小区。为什么开发商少造小户型住宅？

市面上的新房大多是满足市场需求，开发商前期会进行大量的市场调研及竞品分析，营销会得出多大户型几房的好卖；另外就买方而言一室一厅的房子只能是过渡用房，在如今高房价下只是一个过渡用房就要花费大资金的话，很多人还是会选择咬牙买大点的房子，而且就投资而言一室一厅的房子（学区房除外）租的人多买的人少，所以投资收益率也不是很高，靠租回报速度也不是很快

1、一块地，政府给你的容积率指标如果都做小户型，基本做不满，少建的面积，就是损失。

2、一个项目的前策会做面积段分析，如果他的结论是建大面积户型购买力最强，那么就会增加大面积的配比。

3、一个家庭，如果超过两代人居住，那么三个房间是比较合理的居住环境，三个房间的户型不会太小。

4、一个小区，如果都是小户型，那么他给人的感官就是廉价的小区，营销溢价能力就更低。

5、一个小区，户数与车位配比基本是1:1，但是一个地下室可以画出车位是有限的，户数越多，满足配比的可能性就越难。

小户型溢价困难

小户型溢价困难有两个原因：

1、大户型目标客户对品质更敏感，而小户型目标客户对价格更敏感。

一般来说，大户型的销售单价会高于小户型。就同一个楼盘来说，一期卖两万，二期在已经修建了众多配套、周围日渐成熟的情况下，卖三万，这在大户型是容易实现的，在小户型就很难。

对比同一个地段的不同楼盘，你会发现，大户型豪宅如果包装得好，其单价要比中小户型的普通住宅贵几千元，最多的甚至贵一倍。

这都是因为大户型目标客户更看重品质，而小户型目标客户更看重价格。

2、抛开面积，小户型也不可能达到大户型的舒适程度

当然，大户型单价比小户型高，也并不完全是心理原因。

在保证功能齐全、居住舒适的前提下，设计小户型更难。小高层板楼，18米的进深做大户型很容易。但对小户型来说，不减少销售面积要设计得同样舒适，几乎不可能做到。

还有，单位面积里居住的人数过多，会对市政建设，水，煤气，排污，空气，交通，治安有影响，对品质的感觉会明显下降。

同等质量下，小户型的成本更高

虽然很难溢价，但实际上小户型的成本更高。

小户型项目里的墙都比大户型多，水电管线等也比大户型多。因为墙体管道等多，对楼板的承重力要求也更高，因此造价也更高。

一般来说，中小户型产品的建安成本比大户型产品每平方米高15%左右。

很多人在买首套房的时候都会有这个想法：

先买个小房子过渡一下，过两年收入、积蓄上去了，有了孩子，再换大的。

但真相是一旦置换，宝贵的首房首贷资格就没有了，面临的将是7成首付和上浮利率。

如果收入没有像坐火箭那样飙升，很可能根本换不起房。

所以年轻人应该具备一点超前意识，选那些地段、户型都有成长性的房子。

什么叫有成长性呢？

比如你现在在一个地方上班，短期可能不会变动，但时间长了很有可能跳槽到同行业其他公司。

那你就可以多看看这个行业的公司，主要分布在哪些地方，买房的时候最好把以后可能的上班地点，也考虑进去，这样就算跳槽也不慌。

户型的话，现在只买得起两房。

但以后孩子出生，家里可能有老人来照顾，偶尔可能要在家办公、开个电话会议之类的，三房很有必要。

那么你在挑房子的时候，最好就选可以改三房的两房户型。

到时候有需要了，厨房换个口子开门，餐厅就可以做个小书房，互不干扰。

你觉得对吗？